Dugoočekivani Pravilnik o dopuni Pravilnika o primjeni Zakona o porezu na dodatu vrijednost zvanično je objavljen u „Službenom glasniku BiH“, broj 45/26, od 30. juna 2026. godine. Ovim dokumentom konačno su precizirani uslovi, potrebna dokumentacija i procedura povrata PDV-a pri kupovini prve stambene jedinice u Bosni i Hercegovini.
Iako ova mjera donosi značajno finansijsko rasterećenje za kupce nekretnina, Pravilnik donosi i niz strogih ograničenja na koja morate obratiti pažnju kako ne biste izgubili pravo na povrat ili, još gore, bili primorani da novac vratite državi.
U nastavku donosimo detaljan pregled ključnih pravila.
Ko ima pravo na povrat PDV-a i šta se smatra “prvim stanom”?
Pravo na povrat poreza ima isključivo punoljetno fizičko lice, državljanin BiH sa stalnim prebivalištem u BiH, koje kupuje svoj prvi stan (novogradnju) čiji promet podliježe obavezi obračuna i plaćanja PDV-a.
Važno je naglasiti da se pod „prvim stanom“ podrazumijeva novoizgrađeni stambeni objekat na teritoriji BiH koji kupac:
• Stiče prvi put, ili
• Nije imao u svom vlasništvu (ili suvlasništvu) u periodu od posljednjih sedam godina, računajući unazad od dana podnošenja zahtjeva. Isto pravilo od 7 godina važi i za članove domaćinstva za koje se traži uvećanje povrata.
Na koju kvadraturu se ostvaruje povrat i koliki je zakonski “plafon”?
Ovo je segment u kojem kupci najčešće prave pogrešne kalkulacije. Osnovno pravilo kaže da se povrat ostvaruje na površinu:
• Do 40 m² za kupca.
• Uz dodatnih 15 m² za svakog prijavljenog člana porodičnog domaćinstva.
ZAKONSKO OGRANIČENJE (Maksimalni limit): Bez obzira na to koliko članova domaćinstva imate i koliki stan kupujete, država je postavila maksimalan iznos povrata. Prema Pravilniku, povrat je ograničen na iznos koji odgovara vrijednosti od maksimalno 55 m² (pomnoženo sa prosječnom cijenom stana u BiH prema podacima Agencije za statistiku).
Ukoliko kupujete stan veći od onog na koji imate pravo, povrat će vam biti odobren srazmjerno, samo za kvadraturu dozvoljenu zakonom.
Da li postoji gornja granica nabavne cijene prvog stana?
Za samu nabavnu cijenu stana nema ograničenja, ali za iznos povrata PDV-a – DA.
Evo šta to tačno znači u praksi:
• Kupovina bez limita: Možete kupiti stan bilo koje vrijednosti. Ne postoji gornja granica cijene stana koja bi vas isključila iz prava na povrat poreza.
• Strogi limit za povrat: Međutim, iznos novca koji vam država vraća je zakonski ograničen. Ma koliko vaš stan bio velik ili skup, povrat PDV-a se može obračunati na maksimalno 55 m².
• Ograničenje cijene kvadrata: Povrat se ne računa na osnovu vaše stvarne (možda više) kupoprodajne cijene, već isključivo na osnovu prosječne statističke cijene stana u BiH u trenutku kupovine.
💡 Zaključak: Možete kupiti luksuzan stan od 100 m² po visokoj cijeni, ali će vam država vratiti PDV samo za zakonski maksimum od 55 m², i to obračunato po zvaničnoj prosječnoj cijeni kvadrata u BiH, a ne po cijeni koju ste stvarno platili investitoru.
Dva ključna uslova koja ne smijete zanemariti
Da bi vaš zahtjev uopšte bio razmatran i odobren, morate ispuniti sljedeće preduslove:
- Isplata u cjelosti: Ukupno ugovorena kupoprodajna cijena stana (sa uključenim PDV-om) mora biti u potpunosti isplaćena prodavcu putem transakcijskog računa prije podnošenja zahtjeva.
- Zabrana prodaje na 5 godina: Stan za koji ste dobili povrat PDV-a ne smijete prodati, pokloniti niti na drugi način otuđiti u roku od 5 (pet) godina od dana uručenja rješenja o povratu. Ukoliko prekršite ovo pravilo, dužni ste jednokratno vratiti kompletan iznos odobrenog povrata PDV-a uvećan za pripadajuće zatezne kamate!
Koji su rokovi za podnošenje zahtjeva?
• Redovni rok: Zahtjev se podnosi regionalnom centru UIO (prema sjedištu prodavca stana) najkasnije do 30. juna naredne godine za stanove kupljene u prethodnoj godini.
• Prelazni rok: Za kupce koji su stan kupili u periodu od stupanja na snagu Zakona o dopuni Zakona o PDV-u pa do stupanja na snagu ovog Pravilnika, postavljen je rok od 6 mjeseci od dana stupanja na snagu ovog Pravilnika.
Kalkulator procjene povrata PDV-a za kupovinu prvog stana
Unesite osnovne podatke i provjerite okvirnu procjenu iznosa povrata PDV-a. Kalkulator je informativnog karaktera i ne predstavlja službeni obračun.
Rezultat procjene
Popunite podatke kako biste dobili informativnu procjenu.
Stručni tim iFinance & Consulting Vam stoji na raspolaganju za konsultacije i pripremu zahtjeva za povrat PDV-a.
